Mua bán đất thông qua vi bằng có giá trị pháp lý hay không?

Hỏi: 

Tôi mua đất bằng giấy viết tay, người bạn khuyên tôi đến văn phòng thừa phát lại để lập vi bằng. Xin hỏi vi bằng có thay thế văn bản công chứng được không, và mua nhà đất bằng vi bằng có giá trị pháp lý không?

Trả lời:

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Chương I Nghị định 08/2020/NĐ-CP (số: 08/2020/NĐ-CP, ngày 08 tháng 01 năm 2020) về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại). Vi bằng có giá trị chứng cứ, là cơ sở để Tòa án xem xét khi giải quyết các vụ án dân sự, hành chính.

Văn bản công chứng là văn bản do công chứng viên lập, chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ cao hơn vi bằng, vì nó được lập bởi công chứng viên, người có thẩm quyền xác nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự bao gồm cả nội dung được ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

Như vậy, vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi có thật, không có giá trị chứng minh tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Nói cách khác, thừa phát lại lập vi bằng cho các giao dịch chuyển nhượng đất này chỉ có giá trị xác nhận được sự kiện, hành vi có thật như xác nhận về tình trạng đất, xác nhận về việc giao nhận tiền… mà không thể chứng thực được nội dung của hợp đồng giao dịch có hợp pháp hay không. Do đó, mua nhà đất bằng vi bằng không có giá trị thay thế như mua nhà đất bằng văn bản công chứng. Nếu xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất, người mua nhà đất bằng vi bằng sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu của mình.

Chiếu theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thì:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Quy định trên nhấn mạnh rằng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Trên thực tế, việc mua bán đất thông qua vi bằng thường diễn ra với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đủ điều điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã có giấy chứng nhận nhưng là sổ chung của nhiều thửa đất và không thể làm thủ tục tách thửa… Và việc giao dịch mua bán nhà đất trong các tình huống kể trên là rủi ro rất cao.

Theo quy định hiện nay, trong một số trường hợp thừa phát lại không được lập vi bằng theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP như:

• Trong khi thực thi nhiệm vụ, Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lai; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì (chiếu theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 08/2020/NĐ-CP);
• Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lại trong khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự (khoản 2 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP);
• Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội (khoản 3 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP).
• Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính (khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP).
• Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật (khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP);
• Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng (khoản 6 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP);
• Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ (khoản 7 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP) ;
• Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến (khoản 8 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP) ;
• Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật (khoản 8 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP);

Như vậy, việc mua bán nhà đất là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể thay thế bằng cách lập vi bằng. Và người mua đất nếu chấp nhận các giao dịch, mua bán thông qua vi bằng này thì phải đối diện với nhiều rủi ro pháp lý rất lớn.

Xem thêm:

Di chúc bằng miệng không có hiệu lực trong trường hợp nào?

Di chúc viết tay được chứng thực, có giá trị pháp lý hay không?

Thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nhận thừa kế