Có được bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng không?
Hỏi:
Tôi có căn nhà và đất đã thế chấp vay vốn ở ngân hàng nhưng nay có người ngỏ ý muốn mua tài sản này, vậy cho tôi hỏi tôi có thể bán nhà đất khi còn đang thế chấp cho ngân hàng không?
Trả lời:
Căn cứ theo quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 về thế chấp tài sản thì
- Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Nhà đất kể trên là tài sản thuộc sở hữu của bạn, đang được thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán cho khoản vay tại ngân hàng.
Chiếu theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp thì không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Cụ thể khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
Như vậy, theo quy định pháp luật kể trên thì tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng thì chủ sở hữu không được phép bán, trừ trường hợp có sự đồng ngân hàng cho phép bạn thực hiện giao dịch đối với tài sản đang được thế chấp thì bạn mới được phép bán nhà đất đó.
Hay nói cách khác, nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng vẫn có thể bán cho người khác được nhưng phải được ngân hàng đồng ý về việc mua bán đó.
Thủ tục bán nhà đang thế chấp ngân hàng
Thủ tục bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Ký thỏa thuận giữa 3 bên
Theo thỏa thuận của 3 bên (gồm bên mua, bên bán và ngân hàng) về việc thanh toán tiền mua nhà đất giữa bên mua và bên bán đồng thời giải chấp tài sản tại ngân hàng. Theo đó, bên mua sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền tương ứng với khoản tiền còn nợ tại ngân hàng của bên bán. Ngân hàng nhận đủ tiền sẽ ra thông báo giải chấp tài sản và trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ).
Bước 2: Lập hợp đồng chuyển nhượng tài sản tại văn phòng công chứng
Bên mua và bên bán đến văn phòng công chứng thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật
Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.
Bước 4: Đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Thành phần hồ sơ sang tên bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ;
- Căn cước công dân (bản sao y);
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
Xem thêm:
Quy trình đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
